En junio de 2021, el condominio Champlain Towers South en Surfside, Florida colapsó, matando a 98 personas. El colapso expuso una brecha en la ley de Florida: no había ningún requisito estatal para inspecciones estructurales regulares de edificios de condominios envejecidos. La Legislatura de Florida respondió con FS 553.899 — la ley de inspección hito — que entró en vigor en 2022 y aplica a todos los edificios residenciales de condominios y cooperativas de tres o más pisos habitables en el estado.
Si posee una unidad en un edificio de condominios en Florida, está en la junta de una HOA, o administra una asociación de condominios, esta ley le afecta. Aquí está lo que necesita saber.
¿Qué Es una Inspección Hito?
Una inspección hito es una evaluación estructural obligatoria de un edificio de condominios o cooperativa realizada por un arquitecto o ingeniero con licencia de Florida. La ley requiere dos fases potenciales: La Fase 1 es una inspección visual de todos los componentes estructurales principales — columnas, vigas, paredes de carga, losas, cimientos, balcones, escaleras y estructuras de estacionamiento. La Fase 2 solo se requiere si la Fase 1 encuentra evidencia de deterioro estructural sustancial, e involucra pruebas destructivas o no destructivas para determinar el alcance del problema.
¿Cuándo Se Requiere la Primera Inspección?
El disparador depende de la edad y ubicación de su edificio. Para la mayoría de los edificios de Florida, la primera inspección hito se requiere a los 30 años de edad. Si su edificio está dentro de tres millas de una línea costera — lo que incluye la mayoría de los condominios del sur de Florida — el disparador es de 25 años. Los condados de Miami-Dade y Broward han adoptado requisitos locales aún más estrictos: la Junta de Reglas y Apelaciones de Broward (BORA) requiere inspecciones a los 25 años para todos los edificios de condominios, independientemente de la proximidad costera.
¿Qué Pasa Si el Edificio No Pasa?
"No pasar" una inspección hito significa que la Fase 1 encontró deterioro estructural sustancial. En ese caso, se requiere la prueba de Fase 2. La asociación debe presentar un plan de reparación al departamento de construcción local dentro de 180 días del informe de Fase 2. Si se determina que el edificio es inseguro, el funcionario de construcción local puede ordenar el desalojo del edificio.
¿Cómo Se Relaciona con el SIRS?
El Estudio de Reserva de Integridad Estructural (SIRS) es un requisito separado pero relacionado bajo FS 718.112. Requiere que las asociaciones de condominios tengan un ingeniero estructural que evalúe los componentes principales del edificio y desarrolle un plan de financiamiento de reservas. El SIRS debe completarse cada 10 años. Muchas asociaciones combinan la inspección hito y el SIRS en un solo compromiso para reducir costos y perturbaciones — Pineland Engineering ofrece este alcance combinado.
¿Cuánto Cuesta una Inspección Hito?
El costo varía según el tamaño del edificio, el número de pisos, el número de unidades y la ubicación. Pineland Engineering proporciona cotizaciones específicas para cada proyecto. Ofrecemos precios combinados para compromisos de inspección hito y SIRS completados en una sola movilización, lo que típicamente reduce el costo total en comparación con programarlos por separado.
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